【2026年最新】都心中古マンション価格は下落へ？“踊り場”に入った東京不動産市場を解説

2026年2月、東京都心の中古マンション市場に変化が見られました。

日本経済新聞の報道によると、都心6区の中古マンション価格が約3年ぶりに下落したとのことです。

これまで上昇を続けてきた都心マンション市場ですが、ここにきて在庫の増加や値下げ物件の増加が目立ち始めています。

今回は、このニュースをもとに、

• 都心中古マンション価格の最新動向
• なぜ今、価格が下がり始めたのか
• 今後の東京不動産市場の見通し

について、わかりやすく解説します。

都心中古マンション価格が3年ぶりに下落

東京カンテイのデータによると、都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区）の中古マンション価格は、2026年2月に前月比で下落しました。

70㎡換算の平均希望売り出し価格は1億8,761万円。前月比で0.2％下落となり、これは37カ月ぶりの下落とのことです。

小幅な下落ではありますが、市場の流れに変化が出てきたことを示す数字として注目されています。

また、流通戸数は前月比で増加し、直近3カ月以内に値下げした物件の割合も高まっているようです。

これはつまり、売り出し物件は増えている一方で、以前ほどスムーズには成約しにくくなってきているということです。

前回ブログで書いた「踊り場」が現実味を帯びてきた

以前のブログでも、不動産価格はいずれ一度「踊り場」に入る可能性があるとお伝えしました。

不動産市場は一直線に上がり続けるわけではなく、上昇局面の中でも一時的に調整や停滞が起きることがあります。

今回の動きは、まさにその「踊り場」の兆しといえるかもしれません。

特に今回は、

• 約3年ぶりの価格下落
• 在庫の増加
• 値下げ物件の増加
• 高額帯物件の売れ行き鈍化

といった、調整局面に見られやすい材料がそろっています。

なぜ今、都心マンション価格が調整し始めたのか

今回の価格調整には、いくつかの背景があると考えられます。

1．価格が上がりすぎた

都心6区の中古マンション価格は、この数年で大きく上昇しました。

価格が上がること自体は悪いことではありませんが、一定以上になると購入できる層が限られてきます。

特に1億円を超える価格帯では、実需・投資ともに買い手が絞られやすくなります。

結果として、強気の価格設定では売れにくくなり、値下げせざるを得ない物件が増えてきたと考えられます。

2．投資妙味が薄れてきた

記事内でも触れられていましたが、都心6区の中古マンションは価格上昇に対して賃料の伸びが追いつかず、利回りが低下傾向にあります。

高額物件の中には、賃貸利回りがかなり低い水準にとどまるケースもあるようです。

そこに金利上昇の流れが重なると、投資家にとっては以前ほど魅力的な投資対象ではなくなってきます。

「買って貸す」という発想が成り立ちにくくなれば、当然ながら買い需要は弱くなります。

3．海外需要の変化

これまで都心の高額マンション市場を下支えしてきた海外マネー、とりわけ中国系の購入需要に変化が出ていることも影響しているようです。

海外投資家の動きは都心高額帯の市況に与える影響が大きいため、この需要が鈍ると価格形成にも変化が出やすくなります。

ただし、まだ「暴落」と言う段階ではない

ここは誤解しないようにしたいところです。

今回、前月比では下落したものの、前年同月比では依然として高い水準にあります。さらに、東京23区全体で見れば平均価格は上昇しているというデータもあります。

つまり、現時点では市場全体が崩れているというより、上がりすぎた一部の都心高額帯が調整し始めたという見方の方が自然です。

大きな流れとしては、まだ高値圏にあることに変わりはありません。

今後の東京不動産市場はどうなるのか

今後の不動産市場を見るうえでは、次の3点がポイントになると考えています。

金利動向

金利が上昇すれば、住宅ローン利用者の負担は増え、投資家の採算も厳しくなります。買い手の動きが鈍れば、価格にも影響しやすくなります。

海外投資家の動き

都心高額帯では、海外需要の戻りがあるかどうかは引き続き重要です。需要が戻れば価格を支える力になりますし、戻らなければ調整が続く可能性もあります。

在庫の増え方

在庫の増加が一時的なのか、それとも継続的に積み上がっていくのか。この点は、今後の市況を見るうえで非常に重要です。

売れ残りが増えていけば、価格調整は今後さらに広がる可能性があります。

今は「上昇相場の中の調整局面」と見るのが自然

私自身は、今の都心中古マンション市場は「下落相場入り」というより、「上昇相場の中の調整局面」と捉えるのが自然だと考えています。

株式市場でも、上昇トレンドの途中で一時的な調整局面が入ることは珍しくありません。

不動産市場も同じで、ずっと強気一辺倒ではなく、どこかで需給調整が起こります。

そういう意味では、今回のニュースは「不動産価格が踊り場に入った可能性」を示す材料として、非常に興味深い内容だったといえます。

まとめ｜都心マンション市場は“踊り場”に入った可能性

今回のポイントを整理すると、

都心6区の中古マンション価格は2026年2月に約3年ぶりに下落しました。
在庫の増加や値下げ物件の増加も見られ、市場にはこれまでと少し違う空気が出始めています。

ただし、現時点では市場全体が大きく崩れているわけではなく、都心高額帯を中心とした調整と見るのが妥当でしょう。

今後は、金利、海外需要、在庫の増加状況などを見ながら、「踊り場」で終わるのか、それとも本格的な調整につながるのかを見極めていく必要がありそうです。

ご相談について

都心マンションの価格動向は、エリアやマンションのグレード、築年数、向き、階数などによって大きく異なります。

「今売るべきか」
「もう少し様子を見るべきか」

こうした判断が難しい局面に入っているからこそ、個別の物件ごとに見ていくことが大切です。

ご所有不動産の現在の相場を知りたい方や、売却タイミングについて検討されている方は、お気軽にご相談ください。