都心中古マンションは今「売り時」か？2026年の相場と判断基準をプロが解説
ここ数年、都心の中古マンション価格は上昇を続けてきました。
しかし2026年に入り、「少し動きが鈍くなってきた」と感じる場面が増えています。
実際に現場でも、
- 内見は入るが決まらない
- 売出価格と成約価格の差が広がっている
- 特に高額帯（3億円以上）の動きが鈍い
といった変化が見られます。
では今は売り時なのか、それとも待つべきなのか。
現場の実感と市場の動きを踏まえて解説します。
① これまでの相場（2020〜2024年）
まず前提として、ここ数年の相場は非常に強いものでした。
- 低金利
- 海外マネー流入
- 新築価格の高騰
これらにより中古マンションも連動して上昇し、
「出せば売れる」という状況が続いていました。
② 2025年後半〜2026年の変化
■ 売出価格と成約価格の乖離
売主側の期待値が高い一方で、
買主は冷静になってきています。
→「売出は高いが、成約は下がる」
というケースが増えています。
■ 高額帯（3億円以上）の鈍化
特に顕著なのがこのゾーンです。
- 購入層が限定される
- 金融環境の変化
- 投資としての利回り低下
このあたりが影響し、
「売れないわけではないが時間がかかる」
という状態になっています。
③ 今は“下落”ではなく“踊り場”
誤解されがちですが、現状は暴落ではありません。
上昇 → 横ばい（今ここ） → 今後どう動くか
という「踊り場」です。
④ 売るべき人・待つべき人
✔ 売却を検討した方がいいケース
- 住み替え予定がある
- ローン残債とのバランスが良い
- 高値で売れる可能性がまだあるエリア
→ 今は「まだ高く売れるタイミング」です
✔ 無理に売らなくてもいいケース
- 資金的に余裕がある
- 賃貸に出せる
- 長期保有を前提としている
→ 市場の回復を待つ選択も十分ありです
⑤ 値付けがすべてを左右する
今の相場で一番重要なのはここです。
- 強気すぎると反響が来ない
- 弱気すぎると損をする
特に今は
「最初の価格設定」でほぼ決まります
⑥ 現場で感じるリアル
実務として感じるのは、
- 問い合わせ数は減っている
- ただし「良い物件」はすぐ決まる
- 価格と条件が合えば今でも十分売れる
→ 二極化が進んでいます
まとめ
現在の都心マンション市場は、
- 暴落ではない
- 上昇一辺倒でもない
- 選ばれる物件だけが売れる時代
です。
最後に
不動産の売却は「タイミング」と「戦略」が重要ですが、
最も大切なのはその方の状況です。
当社では、無理に売却をおすすめすることはありません。
売る・持つ・貸す、それぞれの選択肢を含めてご提案いたします。
査定のみのご相談でも問題ございませんので、
お気軽にご相談ください。
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