空き家問題の本当の原因は「住宅余り」ではない？――900万戸時代に考える、不動産の“意思決定”問題

「全国の空き家が900万戸を超えた」

最近、ニュースや新聞でよく目にする話題です。日本の住宅の約7戸に1戸が空き家という時代になりました。

空き家問題というと、「人口減少」「地方の過疎化」「高齢化社会」が原因だと言われがちですが、実は都市部でも空き家は増えています。

つまり、単純に「住む人がいないから空き家になる」という話ではないのです。

特に注目すべきなのが、空き家の中でも「賃貸予定なし」「売却予定なし」の、いわゆる「その他の空き家」が4割以上を占めているという点です。

これは、「売れない家」が多いというよりも、「動かしたくても動かせない家」が増えていることを意味しています。

実際、不動産の現場でもよくある話です。

親御さんが高齢になっても、

・まだ元気だから
・思い出があるから
・子どもに悪い気がする

と、自宅の売却や住み替え、建て替えの判断が先送りになります。

そして、いざ相続が発生すると問題は複雑になります。

相続不動産では、相続人が複数人になるケースが非常に多くあります。

すると、

「売りたい人」
「残したい人」
「とりあえず放置したい人」

で意見が分かれます。

しかも、不動産は共有名義になると、原則として全員の同意がなければ売却できません。

結果として、多くのケースで最も選ばれやすい選択肢は、

“何もしない”

です。

固定資産税も住宅用地の特例があるため、持ち続けるコストは思ったほど高くありません。

そのため、

「今すぐ困らないから、そのまま」

となり、住宅が市場から消えていきます。

空き家問題の本質は、住宅不足や供給過多ではなく、「意思決定が止まりやすい制度構造」にあるのかもしれません。

これまでは、

・老朽化した空き家の解体補助
・行政代執行
・管理不全空き家への指導

など、「空き家になった後」の対策が中心でした。

しかし、本当に必要なのは、

“空き家を処理する政策”から、“空き家を生まない政策”への転換

ではないでしょうか。

「住み続けるのか」
「売却するのか」
「賃貸にするのか」

を、元気なうちから家族で話しておく。

これは非常に大切です。

不動産は現金と違い、放っておいて自然に分けられるものではありません。

判断能力があるうちに、

・遺言
・任意後見
・家族信託（民事信託）

などを活用し、

「誰が管理するのか」
「売る時はどうするのか」

を決めておくことで、相続後の“動かない不動産”を防ぎやすくなります。

「兄がやると思っていた」
「いや、弟がやると思っていた」

というケースは珍しくありません。

実際には、管理者不在で建物が傷み、資産価値が下がってしまうことも多いです。

誰が窓口になるのかを決めるだけでも、大きな違いがあります。

私たちマイレ不動産では、相続案件や空き家相談を数多くお手伝いしていますが、強く感じるのは、空き家問題は「発生後」よりも「発生前」の準備が重要だということです。

相続が始まってからでは、

・共有名義による意思決定の難しさ
・相続人間の調整
・成年後見や売却手続き
・室内残置物や管理の問題

など、課題が一気に増えてしまうケースも少なくありません。

だからこそ、元気なうちに、

「この家を将来どうするか」
「誰が管理を担うのか」
「売却する場合はどう進めるのか」

を、家族で少しずつ話しておくことが、将来の負担を減らす大きな一歩になると感じています。

「まだ先の話だから」と思えるタイミングこそ、実は一番相談しやすい時期かもしれません。

相続や空き家についてお悩みの方は、お気軽にマイレ不動産までご相談ください。