不動産を売る前にリフォームした方がいい？費用をかけても高く売れるとは限らない理由

不動産の売却を検討されている方から、

「古いままでは売れないので、先にリフォームした方がよいでしょうか」

「水回りを新しくすれば、その分だけ高く売れますか」

といったご相談をいただくことがあります。

確かに、きれいにリフォームされた物件は、購入を検討している方に良い印象を与えやすくなります。

しかし、売却前のリフォームは、必ず行った方がよいとは限りません。

物件の立地や築年数、室内の状態、購入する方の希望によっては、多額の費用をかけても、その費用を売却価格に上乗せできないことがあるためです。

今回は、不動産を売る前にリフォームを行うべきか、判断する際のポイントをご紹介します。

リフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません

例えば、売却前に500万円をかけてリフォームしたからといって、必ず500万円高く売れるわけではありません。

工事によって物件の印象が良くなり、売却しやすくなる可能性はありますが、実際の売却価格は主に次のような条件から決まります。

・立地や最寄り駅からの距離
・築年数や建物の構造
・面積や間取り
・周辺の成約事例
・マンションの管理状況
・その地域の不動産市況

リフォーム済みの物件が好まれる地域もあれば、価格を抑えて購入し、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える方が多い地域もあります。

そのため、リフォームにかけた費用だけを基準に、売却価格を決めることはできません。

購入する方の好みと合わないこともあります

売主が良いと思って選んだ内装や設備が、購入する方の好みと一致するとは限りません。

床や壁紙、キッチンの色、浴室の仕様などは、人によって好みが大きく分かれます。

新しくしたばかりでも、購入後に取り替えられてしまうこともあります。

特に中古マンションでは、

「できるだけ安く購入して、自分の好きなようにリフォームしたい」

と考えている方も少なくありません。

売却前に全面的なリフォームを行ったことで販売価格が高くなり、かえって購入候補から外れてしまうことも考えられます。

最低限の清掃や修繕で印象が変わることもあります

全面的なリフォームを行わなくても、比較的少ない費用で物件の印象を改善できる場合があります。

例えば、次のような対応です。

・室内のハウスクリーニング
・不要な家具や荷物の撤去
・壁紙の目立つ汚れや破損部分の補修
・切れた照明の交換
・水漏れや建具の不具合の修理
・室内の臭いへの対応
・庭やバルコニーの清掃

内覧の際に汚れや臭い、不具合などが目立つと、購入を検討している方が、実際に必要な工事費以上の値引きを想定してしまうことがあります。

全面リフォームまでは行わなくても、内覧時の印象を悪くする部分だけを整えることは、有効な場合があります。

水回りは交換した方がよいのでしょうか

キッチン、浴室、洗面台、トイレなどの水回りは、リフォーム費用が高額になりやすい部分です。

設備が古いという理由だけで、すべて交換する必要があるとは限りません。

築年数が比較的浅く、設備も問題なく使用できるのであれば、清掃や部品の交換だけで十分な場合もあります。

一方で、長期間使用されておらず劣化が進んでいる場合や、水漏れなどの不具合がある場合には、修理や交換を検討した方がよいでしょう。

大切なのは、設備が古いことを隠すのではなく、現在の状態を確認したうえで、どのように販売するかを考えることです。

現状のまま売却した方がよい場合

次のような物件は、大規模なリフォームを行わず、現状のまま売却した方がよい場合があります。

・築年数が古く、購入後の全面リフォームが想定される
・建物を解体し、土地として利用する可能性が高い
・できるだけ早く売却したい
・リフォーム費用を先に用意することが難しい
・不動産会社による買取を検討している
・相続した物件で、室内の状態を詳しく把握できていない

不動産会社による買取では、購入後にリフォームや残置物の処分を行うことを前提としているため、売主が工事を行わずに売却できることがあります。

ただし、現状のまま売却する場合でも、雨漏りや漏水、設備の故障、過去の修繕など、把握していることは事前に不動産会社へ伝えることが大切です。

リフォームしてから売却した方がよい場合

一方、次のような場合には、一定のリフォームが販売に良い影響を与える可能性があります。

・同じ地域でリフォーム済み物件の需要が高い
・室内の汚れや傷みが販売の大きな支障になっている
・すぐに入居できる物件を探している方が多い
・工事費と予想される売却価格のバランスが取れている
・販売を担当する不動産会社と工事内容を十分に検討している

この場合も、売主の好みだけで工事内容を決めるのではなく、どのような方が購入する可能性が高いのか、周辺ではどのような物件が売れているのかを確認する必要があります。

工事を始める前に査定を受けることが大切です

売却前のリフォームで注意したいのは、不動産会社へ相談する前に工事を始めてしまうことです。

一度工事を発注すると、途中で方針を変更することが難しくなります。

まずは現在の状態で査定を受け、

・現状のまま売却した場合
・最低限の修繕を行った場合
・全面的にリフォームした場合
・仲介と買取のどちらを選ぶか

といった選択肢を比較してから判断することをおすすめします。

大切なのは、単に「いくらで売れるか」だけではありません。

リフォーム費用や売却までの期間、税金、その他の諸費用も含め、最終的にどの方法が最も手元に資金を残せるのかを考えることが重要です。

売却前に、まずは現在の状態を確認しましょう

売却前のリフォームは、費用をかけることで売りやすくなる場合もありますが、工事費用を売却価格に上乗せできず、結果として手取り額が減ってしまうこともあります。

また、購入する方が自分でリフォームしたいと考えている場合には、現状のまま販売した方が選ばれやすいこともあります。

どの方法が適しているかは、物件の立地や築年数、室内の状態などによって異なります。

株式会社マイレ不動産では、現状のまま売却する場合と、修繕やリフォームを行ってから売却する場合を比較しながら、お客様のご希望に合った方法を一緒に検討いたします。

まだ売却すると決めていない段階でも構いません。

リフォームを始める前に、どうぞお気軽にご相談ください。