【2026年最新】都心中古マンションは転換点へ、売り出し価格と成約価格の乖離が示す今後の相場動向
東京都心の中古マンション市場において、これまで続いてきた価格上昇の流れに変化の兆しが見え始めています。
特に注目されているのは、「売り出し価格」と「成約価格」の差が拡大している点です。
本記事では、港区・中央区・千代田区を中心に売買を行うマイレ不動産の視点から、現在の市場動向と今後の見通しについて解説いたします。
都心中古マンションで「売り出し価格」と「成約価格」の差が拡大
現在の都心中古マンション市場では、
- 売り出し価格：上昇継続
- 成約価格：上昇ペース鈍化
という現象が起きています。
これは、売主側の期待価格は高い水準を維持している一方で、買主が実際に購入できる価格帯がそれほど伸びていないことを意味します。
不動産取引において売り出し価格と成約価格に差があるのは通常のことですが、現在はその差が従来より大きくなっており、市場の転換を示唆する重要な指標となっています。
都心マンション価格は依然として高水準
近年、東京都心のマンション価格は大幅に上昇してきました。
その背景には以下の要因があります：
- 新築マンション価格の上昇
- 建築費の高騰（資材費・人件費）
- 都心の開発用地不足
- 投資資金の流入
これにより、中古マンション価格も新築に連動して上昇してきました。
港区・中央区・千代田区などの都心エリアでは、特にこの傾向が顕著です。
実需層の購買力が限界に近づいている可能性
これまで市場を支えてきたのは、主に以下のような実需層です：
- 共働き高所得世帯
- 都心勤務の専門職
- 都心志向の実需購入者
しかし、現在の価格水準では、こうした層でも購入可能な物件が限定されつつあります。
実際の取引現場でも、
- 内見は多いが決断に至らない
- 価格調整後に成約する
といったケースが増えています。
これは、実需ベースの購買力の上限に近づいていることを示しています。
ただし、都心マンション価格が大きく下落する可能性は限定的
一方で、現時点で都心マンション価格が大幅に下落する可能性は高くないと考えられます。
理由としては：
- 新築供給が限られている
- 建築コストが高止まりしている
- 都心の住宅需要は依然として強い
特に港区・中央区などの都心一等地では、資産性の観点からも一定の需要が継続すると見られます。
今後は、急激な上昇ではなく、緩やかな上昇または横ばいの展開になる可能性が高いでしょう。
賃貸市場にも影響｜購入断念層が賃貸へ流入
マンション価格の上昇により購入を見送る層が増えた結果、賃貸市場にも影響が出ています。
特に都心部では：
- 賃貸需要の増加
- 賃料の上昇圧力
が見られます。港区・中央区などでは、ファミリータイプ・高額賃貸の需要が引き続き堅調です。
まとめ｜都心中古マンション市場は転換期へ
現在の都心中古マンション市場は、
- 価格上昇局面の終盤
- 売り出し価格と成約価格の乖離拡大
- 実需層の購買力の限界接近
といった転換期の特徴が見られます。
売却・購入のいずれにおいても、正確な相場分析と適正な価格判断がこれまで以上に重要になります。
港区・都心マンションの売却・査定はマイレ不動産へ
マイレ不動産では、港区・中央区・千代田区を中心に、最新の成約事例に基づいた査定を行っております。
都心マンションの売却・購入をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
