不動産の買取価格はなぜ下がる？売出価格を下げる前に知っておくべき現実
「買取ならすぐ売れると思っていたのに、思ったより金額が低い」
「売出価格を少し下げただけなのに、買取価格が一気に下がった」
最近、このようなご相談が非常に増えています。
不動産の売却では、売出価格をどう設定し、どう動かすかで結果が大きく変わります。
今回は、なぜ不動産の買取価格が下がるのか、
そして売出価格を下げる前に必ず知っておくべき現実を、現場目線でお伝えします。
不動産の買取価格が下がる仕組みとは？
まず大前提として、
仲介価格（市場で売る価格）と買取価格は、考え方がまったく違います。
仲介の場合は、
- エンドユーザー
- 投資家
など「最終的に住む・保有する人」が買主になります。
一方、買取の場合は、
- 買取業者が一度購入し
- リフォーム・再販を前提
とした価格になります。
つまり買取業者は、
「将来いくらで売れるか」から逆算して価格を出しているのです。
売出価格を下げると買取価格も下がる理由
市場に「売れていない履歴」が残る
不動産は、一度市場に出ると
- レインズ
- ポータルサイト
- 業者間情報
などで売出履歴が必ず残ります。
「◯ヶ月売れていない」
「価格を下げた」
この情報は、買取業者も必ずチェックしています。
買取業者は過去の売出状況を細かく見ている
買取業者は
「この価格で売れなかった＝再販時も苦戦する可能性が高い」
と判断します。
結果として、
- 在庫リスク
- 値下げリスク
を見込んで、より保守的な価格を提示するようになります。
価格変更＝売主が弱気だと判断される
価格を下げること自体が悪いわけではありません。
ただし、業者側から見ると、
「価格を下げた＝早く売りたい事情があるのでは？」
と受け取られることも少なくありません。
その心理が、買取価格にも影響します。
なぜ「少し下げただけ」で大きく影響するのか
高額物件ほど在庫リスクが重く見られる
特に、
- 高額マンション
- 都心部の大型物件
は、再販に時間がかかるケースも多く、
買取業者は在庫リスクを強く意識します。
そのため、
売出価格を数千万円下げただけでも、
買取価格はそれ以上に下がる
ということが現実的に起こります。
業者は「さらに下がる前提」で見る
価格を下げた物件は、
「今後も下がるかもしれない」
という前提で見られがちです。
その結果、
- さらに余裕を持った価格
- 厳しめの査定
につながってしまいます。
実際によくある失敗パターン
現場でよく見るのが、次の流れです。
- 媒介を取るために高めの価格で売り出す
- 反応がなく、数ヶ月経過
- 慌てて価格を下げる
- それでも売れず、買取を検討
- 想定よりかなり低い買取価格が出る
これは、最初の価格設定と戦略で防げるケースが多いです。
売出価格を下げる前に必ずやるべきこと
業者ごとの「目線」を事前に把握する
仲介目線
買取目線
それぞれで、
- どの価格帯なら動くのか
- どこがネックになるのか
を事前に整理することが重要です。
買取と仲介を同時並行で考える
「売れなかったら買取」ではなく、
最初から両方の選択肢を持つことで、
判断を誤りにくくなります。
下げる「幅」と「タイミング」を戦略的に決める
価格を下げるなら、
- いつ
- どの幅で
下げるのかを、感覚ではなく戦略で決めることが大切です。
マイレ不動産が大切にしている考え方
私たちは、
「価格を下げる＝悪」
とは考えていません。
ただし、
順番とやり方を間違えないことが何より重要だと考えています。
売主様にとって、
- 一番手残りが多い
- 一番納得できる
売却方法を優先してご提案しています。
まとめ｜売却は「価格」より「戦略」で結果が変わる
不動産の売却は、
価格だけでなく戦略で結果が大きく変わります。
売出価格を下げる前、
買取に切り替える前に、
一度立ち止まって考えることで防げる失敗は多くあります。
ご相談はお気軽に
不動産の売却でお悩みの方は、
価格を動かす前に一度ご相談ください。
マイレ不動産では、仲介・買取の両面から
現実的なご提案をしています。
