不動産の相続税評価が大変革｜マイレ不動産が解説する2026改正

【2026年度税制改正】投資用マンション節税に歯止め

政府・与党は、投資用不動産を活用した相続税の過度な節税に歯止めをかける方針を示しました。特に相続直前に購入されるタワーマンションや一棟賃貸マンションへの規制が強化されます。

◆ 改正案のポイント

• 相続直前（購入後5年以内）の投資不動産は購入価格ベースで評価
• 現行の路線価評価より相続税額が増える可能性
• 評価額は購入価格から約2割減を目安に算定

現行制度	改正後（検討案）
路線価ベース	購入価格ベース（5年以内）
時価より低くなりやすい	実態に近くなり税負担が増加

◆ 見直しの背景

賃貸マンション・オフィスビルは借り主が多く、現金よりも相続税評価額が下がりやすい特徴があります。その差を利用し、相続前に現金を不動産へ組み替える節税スキームが増加していました。

◆ 小口化商品への規制強化

少額から投資できる不動産小口化商品も対象。購入時期に関係なく、実勢に近い取引事例を基準とした評価へ変更されます。

◆ 国税庁が示した実例

内容	購入価格	相続税評価額	節税効果
千代田区・一棟賃貸マンション	21億円	4.2億円	評価差が大きい
小口化商品	3000万円	480万円	贈与税が1000万円以上軽減

◆ 導入時期

2026年度税制改正大綱に盛り込み予定。数年以内に導入される可能性が高いとみられます。

◆ マイレ不動産からのコメント

本来の投資目的で賃貸運用してきた方の影響は限定的です。ただし購入価格が評価に大きく反映されるため、適正価格で取得したかが重要になってきます。

節税のためだけの購入は今後難しくなりますが、収益性を重視した不動産投資は引き続き有効です。

◆ まとめ

• 投資用不動産の節税スキームに規制が強化
• 購入後5年以内の相続は購入価格基準へ
• 小口化商品も抜け道が塞がれる方向
• 相続対策は早めの計画が大切

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